임차권등기 후 세든 임차인의 취우선변제와 우선변제

 어떤 경매물건에 임차인이 다음과 같이 2명으로 되어 있습니다.

 

 

말소기준권리가 2007. 2. 1일이고, 배당요구종기일이 2010.8.24일 인 경우 경매로 매각이 된다면

1. 두 명의 임차인은 소액최우선변제와 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있을까요?

2. 낙찰받을 수 있는 가격은 얼마일까요?

 

<참고 자료>

「주택임대차보호법」제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있다.

그러므로 임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 그가 임차보증금을 반환받을 때까지 임차인의 우선변제권 등의 권리를 유지하도록 해 주는 것이다.

따라서 주택임차권등기가 경료된 주택에 새로 입주해 온 임차인에 대하여는 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 등을 인정하지 않는다 할 것이다. 그 이유는 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 임대할 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 주택임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것이다.

[결론] 임차권등기 완료된 주택의 임차인은 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.