[스크랩] 이론과 실전의 차이

-이론과 실전의 차이-

 

 

지금까지 세상에 무수히 많은 경매전문가(?)와 성공담들이 쏟아져 나왔다.

그로인해 경매가 대중화되고 경매인구도 상당수 불어났다.

 

그런데 경매투자시 특수한 상황에 직면했을 때 전문가들마다 의견이 분분하여 혼란스러운 경우가 발생한다.

자세히 들여다보면 이론에 집착하고 있는 사람이냐 실전에 뛰고 있는 사람이냐에 따라 그 조언이 다르다.

물론 누구에게 조언을 구하냐에 따라 결과도 다를 것이다.

  

2002년에 민사집행법이 개정되고 주택임대차보호법, 상가임대차보호법이 개정되고 있지만

아직 현실에 모든 경우의 수를 합리적으로 해결하기엔 부족한 부분이 많다.

  

그래도 원리대로라면 공부를 많이했거나 법률전문가가 경매를 제일 잘해야 하는데

어려운 법을 공부했던 전문가도 소송은 가능하겠지만 투자자로써 쉽게 이 시장에 기웃거릴 수 없다.

왜냐하면 경매는 반드시 이론대로 되는 것도 아니고 이론을 적용할 수 없는 상황도 발생되기 때문이다.

예를 들어 법원에서 판결을 받아도 집행이 안된다면 머리에 쥐가 날 것이다.

 

 

그렇다고 투자자 입장에선 법을 탓할 순 없다.

그런 모순이 있기에 게임이 존재하는 것이고 법의 테두리안에서 최고의 효과를 이끌어내는 것이 진정한 투자자다.

 

경매는 똑같은 상황에서도 정반대의 결과가 나올 수 있다.

어찌보면 경매뿐아니라 다른 상황에 직면했을 때도 마찬가지다.

 

 

경매에서 이론도 중요하지만 반드시 이론만으로 되는 것은 아니다.

투자자는 법도 알아야 하고, 인맥도 활용해야 되고, 센스도 있어야 하고 상황에 따라선 억지도 부려야 원하는 결과를

얻을 수 있다.

 

 

-송사무장이 겪었던 실전사례 中-

 

 

1. 지분물건에 대한 인도명령  

 

만약 지분물건을 낙찰받고 담당계에 인도명령신청을 하게 되면 해당 경매계장님은 분명 당황할 것이다.

왜냐하면 경매계장의 신분일지라도 이런 업무를 경험해 본 사람은 거의 없을 것이기 때문이다.

그래서 지분으로 인도명령신청을 구한다고 하면 말도 안되는 소리를 한다고 할 것이고 그에 대한 근거자료를

첨부하라고 할 것이다.

 

(일반인은 경매계장하면 경매에 대해 능통할 것이라 생각하지만 실상은 그렇지 않은 경우도 종종 있다. 그 자리는 공무원으로써 업무를 처리할 수 있는 수준의 지식을 겸비했을뿐이고 경매계장이란 보직은  한 곳에 오래 머무를 수 없고 로테이션으로 민사->등기->가사->경매계 등 업무를 하다보니 본인의 업무에 지대한 관심을 갖고 있지 않은 이상 어려운 사건에 대해 업무경험을 쌓을 수 없는 것이다.   그래서 실력이 부족한 경매계장은 복잡한 사건이 배당된 경우 일부러 사건진행을 시키지 않고 다음 사람이 올 때쯤 그 사건을 진행시켜 떠넘기기도 한다.)   예를 들어 빌라 13개동이 일괄매각되고 유치권, 지상권, 선순위 등이 얽혀있다면 인도명령과 그 사건에 대한 배당표를 짜려면 휴일도 없이 사건처리를 해야 한다.

 

상가 1/2지분만을 낙찰받아 법적으로 충분한 근거를 찾아서 인도명령을 받아냈었다,

 

두 번째 책을 읽은 후 지분물건을 낙찰받은 두 분의 독자분께서 메일을 보내셨는데

한 분은 이론을 잘 활용하여 인도명령결정을 받으셨고 다른 한 분은 그렇지 못했다.

 

즉, 실전에선 똑같은 이론을 적용한다고 하더라도 다른 결과가 나올 수 있는 것이다.

(어떤 부분이 부족한 것인지 감을 잡았는가) 

 

2. 전세권으로 인도명령신청  

 

'경매의 기술'1권에서 소개되었던 전세권을 낙찰받고 인도명령을 신청했을 때에도 법원이 발칵 뒤집혔었다.

담당 경매계에서 어떻게 전세권으로 인도명령을 구할 수 있냐고 되묻기에 법적인 근거를 제시했더니 

원했던 결과를 얻었고 결국 강제집행에 나설 수 있었다.

 

이 사건은 인터넷이나 기존사건을 찾아봐도 낙찰받았던 사례는 있으나

인도명령에 대한 선례를 찾을 수가 없어 더욱 고민했던 사건이다.

 

(무슨 일이든 처음이 제일 힘든 법이다. 에베레스트 산도 첫 번째 등반자인 에드먼드 힐러리경이 오르기 까진

인간이 오를 수 없는 산이라 여겨졌던 것 처럼...) 

 

3. 유치권

 

낙찰받거나 수임을 했던 유치권에 관련된 사건도 지금까진 모두 인도명령으로 해결했다.

그 사건들 중엔 심문기일을 거쳐 결정을 받았던 경우도 있었지만

본래 사건은 복잡했어도 간단하게 결정을 받아낸 경우도 있었다.

 

하지만 똑같은 상황일지라도 일반인의 경우 인도명령이 기각되고 명도소송으로 가는 경우도 있었을 것이라 생각이 된다.

 

4. 나머지 지분권자에 대한 토지거래허가

 

지분토지를 낙찰받고 소송을 거쳐 승소한 후 결국 나머지 지분권자에게 낙찰받은 지분을 팔기로 합의했다.

그런데 그곳이 토지거래허가구역인 것이 문제가 되었다.

나머지 지분권자는 '농지원부'도 없고, 부모로부터 증여받은 땅이었기에 해당토지에서 30km 외곽에 살고 있었다.

(정상적으로 토지거래허가를 받으려면 매수자가 일정한 거리 안에 거주를 해야 되는데 그 부분이 결격사유가

된 것이다.)

 

다음날 구청에 쫓아갔다. 공무원을 만나 혹시 지분권자 권리인 '공유자우선매수권'이라는 용어 아시냐고 물어봤다.

그리고 송사무장의 연설이 시작된다.

 

'공유자우선매수권리란 전체토지가 지분으로 되어 있는데 그중에 한 지분이 경매로 진행될 경우 국가에서 나머지 지분권자에게

우선하여 살 수 있는 권리를 말합니다. 왜냐하면 혹시 지분권자가 아닌 다른 사람이 낙찰받게 되면 그 부동산의 효용가치가 떨어지고

제3자와 함께 사용할 때 분쟁이 야기될 수 있기 때문에 미리 그런 어려움을 예상하고 본래 지분권자가 해당부동산을 원활하게

사용.수익을 할 수 있도록 우선권을 주기 위해 만들어진 법입니다.

즉, 국가도 일반매매가 아닌 경매라는 특수한 상황에서도 지분권자에게 나머지 지분을 우선하여 살 수 있는 권리를 주고 있습니다.

 

그리고 토지거래허가라는 제도는 '투기'를 방지하기 위해서 토지거래시 일정요건을 만든 것이지

나머지 지분권자가 공유지분토지를 매입하는 것까지 제한하기 위해 만든 법은 아닐 것입니다. 

공유지분을 나머지 지분권자에게

매도하는 것까지 제한하는 것은 '토지거래허가'제도를 과하게 확대해석 한 것이라 생각합니다.

제가 여기 판례와 신청서 두고 가오니 원만하게 처리해주시기 바랍니다.'

 

결과는 나머지 지분권자가 매수자의 요건을 갖추지 못했어도 '토지거래허가'를 받고 매도할 수 있었다.

(똑같은 조건인데 다른 독자는 공무원에게 거절당했다는 메일을 받았다. -_-;;)

 

 

5. 토지거래허가 구역 내에서 건물만 이전할 경우 토지거래허가 대상인지 여부

 

토지거래허가구역 내에 있는 지역이었지만 이번엔 토지는 냅두고 건물만 이전하는 경우가 발생했다.

솔직히 공무원 생활하면서 처음 겪어보는 경우기에 No라는 말만 늘어 놓았다.

판례와 의견서를 첨부하여 3시간 동안 설명을 했다.

그의 최종대답은 나의 법리적인 설명은 이해가 되는데 허가는 '글쎄다'라는 반응이다.

 

바쁜 상황인데 상대방은 느긋하니 성질이 날 수 밖에 없었다. 

결국 나중에 공무원에게 윽박지르고 최후통첩을 하여 해결을 했다.(사실 정당한 요구였지만...)

 

아마도 그 구청에 가면 '송사무장'은 블랙리스트에 올라와 있을 것이다.

 

 

6. 점유자와 합의서를 작성하고 낙찰자 임의로 강제개문이 가능한지

 

본래 합의서를 작성하더라도 개인이 법원을 대신하여 강제개문하거나 임의로 처분하는 행위는 인정되지 않는다.(이것이 이론!)

하지만 나는 합의서를 작성하고 약속을 어겼을 경우 합의서 내용대로 임의로 처분했다.

실제 상대방이 두 번 형사고소를 했었는데 모두 '혐의 없음'으로 끝이 났다.

이론은 안되지만 실무에선 낙찰자가 어떻게 준비하느냐에 따라 결과가 다른 것이다.

 

7. 무상임차인 각서

 

무상임차인 각서를 첨부했다고 할지라도 선순위임차인을 인정해야 된다는 의견도 있다.

그 판례를 보며 속으로 생각했다.

얼마나 소송을 엉망진창으로 했으면 그 좋은 증거자료를 갖추고도 질 수 있을까.

나는 지금까지 선순위임차인 사건에 대해 무상임차인 각서가 있는 사건은 모두 승소했다.

 

강의를 하는 사람 중에 그 판례를 보고 무상임차인각서가 무의미하다고

열변을 토하는 사람은 대체 소송을 한 번이라도 해보고 그러는 것일까.

 

본안소송에서도 똑같은 조건에서 정반대의 결과가 나올 수 있다.

그리고 소송은 정말 한 끗 차이로 이기는 경우가 발생한다.  

 

8. 법정지상권

 

그동안 법정지상권에 관하여 많은 부분을 올리지 못하고 세미나에서 강의만 했었는데

많은 사건을 처리하고 투자를 했다.

하지만 내가 볼 때 지상권에 대해 제대로 이해하고 끝까지 마무리를 해 본 전문가는 매우 드물다고 생각한다.

고작해봐야 '지상권 성립 유무', '지료'에 대해 강의를 하겠지만

투자자가 수익을 제대로 올리기 위해 실전에선 넘어야 할 벽이 더 많다.

 

 

이론은 공부하되 맹신하면 안 된다.

 

또한 누구는 했는데 나는 왜 안될까라고 생각하지 말고 

이런 사건을 접했을 때

관련 법규나 판례, 지침 등을 숙지하고

미리 접수를 하기 전에 이해관계인에게 잘 설명하면 더 수월할 수도 있을 것이다.

 

경매사건에서 조건이 똑같은 상황에서도 차이가 나는 것은

첫 번째가 낙찰자의 능력이고

두 번째가 경매계장, 판사, 공무원 등의 성향이 제 각각이기 때문이다.

 

그 외에도 내가 경험했던 사건중에 

무잉여인데 무잉여 안되기, 트집잡고 낙찰불허가 만들기, 인도명령결정문 송달일 다음날 강제집행,

사전입주에 대한 벌금 피하기, 개별경매를 일괄경매로 바꾸어 경매진행, 

사법보좌관이 매각불허가를 내린 것에 대해 이의신청하여 매각허가결정 받아내기,  

구청에서 1,500만원 벌금내린 것 백지화시키기 등

이론으로 설명될 수 없는 상황은 너무도 많다.

 

하여간 이론은 이론일 뿐이다.

낙찰자는 주어진 조건에서 해결하는 방법을 연구해야 된다.

본인에게 유리한 이론을 잘 활용하고 상황이 불리할 땐 때론 억지를 부리거나 상대방의 흠을 찾아내야 한다.

 

마지막으로

하와이로 해외여행을 준비하는 사람이 있다면

그의 주변인 중에 미국에 관한 수 많은 책을 읽고 지식을 쌓았지만 실제는 가보지 않은 사람보다

비록 못배웠더라도 미국에서 1년간 붕어빵 장사를 했던 사람 말을 들어야 더 유용하지 않을까

 

 

 

 

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 송사무장 원글보기

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