법정지상권 (法定地上權)

 ◈ 법정지상권의 의미

    토지와 그 지상의 건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물 소유자에게 그의 건물소유를 위하여

    법률상 당연히 인정되는 지상권을 말한다.

◈ 현행법상 법정지상권의 종류

    민법상 두가지(민법 제305조, 제366조), 가등기담보법에 한가지(가등기 담보 등에 관한법률 제10조), 입목법

    에 한가지(입목에 관한 법률 제6조)가 규정되어 있으며, 판례에 의하여 인정되는 관습법상 지상권이 있다.

◈ 법정지상권의 성립요건

  ① 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 존재해야 한다.

  ② 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야 한다.

  ③ 토지와 건물의 어느 한쪽 또는 양쪽 위에 저당권이 설정되어야 한다.

  ④ 저당권의 목적으로 되어있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 달라져야 한다.

◈ 현행법상 법정지상권이 성립하는 경우

  ① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 토지

      소유자가 변경된 때 (민법 제305조)

  ② 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 그 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후

      저당 권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 (민법 제366조)

  ③ 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 그 토지 또는 건물에 가등기담보, 양도담보권

      또는 매도담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와  건물의 소유자가 다르게 된 때

      (가등기담보법 제10조)

  ④ 토지와 立木이 동일인에게 속하고 있는 경우에, 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에

      게 속하게 된 때 (입목법 제6조)

◈ 법정저당권의 성립시기

    토지 또는 그 지상 건물의 경매로 그 소유권이 매수인(낙찰자)에게 이전하는 때,

    卽, 매수인이 매각 대금을 완납하는 때 성립한다.

    법정지상권은 법률의 규정에 의한 物權의 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는다.

◈ 법정지상권의 내용

    법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 한정되는 것은 아니며, 건물로서 이용하는데 필요한 한도

    에서는 대지 이외의 부분에도 미치며, 地料는 우선 당사자의 협의에 의하여 결정하게 되나, 협의가 성립되

    지 않는 경우(당사자의 異見으로)에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정하게 된다.

    법정지상권의 존속 기간은 정하지 않은 지상권으로 보기 때문에 지상권의 존속기간중 최단기간을 적용함

        ※ 지상권의 존속기간 (최단기간)

지상권 설정의 목적	최단 설정기간
석조․석회조․연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유	30년
그 밖의 건물의 소유	15년
건물 이외의 공작물의 소유	5년
위와 같은 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장한 것으로 본다.

 
◈ 계약의 갱신

  ① 당사자의 계약으로 갱신할 수 있다.(계약자유의 원칙)

  ② 지상권자의 갱신 청구권

      지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권

      자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

  ③ 지상권자의 지상물 매수청구권

      지상권 설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절하는 경우에 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의

      매수를 청구할 수 있다.(받아들여야 함)

  ④ 지상권의 존속 기간과 지상물 매수청구권 등은 강행규정이므로 이들 규정에 위반하여 지상권자에게

      불리한 약정을 하여도 그것은 무효이다.

  ※ 저당권설정과 동시에 지상권을 설정하였다 할지라도 매각으로 인하여 말소되면 이로써 대항할 수 없다.

 

◈ 법정지상권은 성립하면 인수

    부동산 경매에서 그 지상에 건물이 있는 토지만 경매될 때 법정지상권이 성립하면 매수인이 인수해야 한

    다. 이는 건물 소유자가 타인이 낙찰 받은 토지 지상을 사용 할 권리를 갖게 되는 것을 매수인이 용인하여

    야 한다는 의미이다.

◈ 慣習法上 법정지상권 (判例에 의하여 인정되는 권리)

  ① 의의

      동일 소유자에게 속하는 토지와 건물 중의 어느 하나가 매매 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유

      자 가 다르게 되더라도 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 경우에 당연히 건물 소유자에게 인정되는

      지상권을 말한다. (判例 1960.9.29)

  ② 성립 요건

    - 매매 등이 있을 당시 토지와 건물이 동일인에게 귀속하고 있어야 한다.

    - 적법한 원인에 의하여 토지, 건물의 소유자가 달라져야 한다.

           (매매, 증여, 강제경매, 귀속재산의 귀속, 공유물의 분할, 국세징수법에 의한 공매 等...)

    - 건물을 철거한다는 협의가 없어야 한다.

        이러한 협의는 명시적인 경우뿐 아니라, 건물의 가격 등 제반 객관적인 사정을 종합하여 당사자의 의사표시를 합리적으로 해석

          하여 묵시적인 합의가 존재한다고 인정할 수 있는 경우에도 가능

   ③ 발생

       원인이 법률행위에 의한 것인 때에는 소유권 이전등기를 하였을 때에, 강제경매의 경우에는 매각허가

       결정이 확정된 때에 관습법상의 법정지상권이 성립.

       관습법상 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동으로 보아 등기 없이도 효력을 발생한다.

       다만 관습법상의 법정지상권이 있는 건물을 처분하려면 등기를 하여야 한다.

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◈ 지상권의 소멸

  ① 일반적 소멸사유

      목적 토지의 멸실, 혼동(지상권 대상 토지를 자기가 소유하게 되는 경우), 소멸시효, 지상권에 우선하는 저당권의

      실행으로 인한 경매, 토지의 수용 등에 의하여 소멸.

  ② 지상권설정자의 소멸청구

      지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의  소멸을 청구할 수

      있다.(민법 제287조)

  ③ 지상권의 포기

      무상의 지상권은 언제든지 포기할 수 있다.  그리고 유상의 지상권은 토지소유자에게 손해가 생긴 때에

      는 그 손해를 배상하고 포기할 수 있다.

  ④ 약정 소멸사유

      지상권의 소멸사유를 약정한 경우에는 이러한 약정사유가 발생하면 지상권은 소멸한다. 그러나 존속기

      간․지료체납에 의한 소멸청구 등에 있어서 지상권자에게 불 리한 약정은 무효이다.