유치권이란?

 부동산 유치권

◈ 유치권이란 ?

      타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 320조).

◈ 유치권의 성립요건

  ① 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 한다. ←(他人 : 夫婦인 경우 불인정)

  ② 채권이 해당 목적물(해당 부동산)에 관하여 발생해야 한다. 즉, 목적물과 견련(牽聯)관계가 있어야 한다.

  ③ 채권이 변제기에 있어야 한다.

  ④ 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 한다. ← (직․간접 모두 가능/경비원 배치 等)

  ⑤ 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.(대법원 73다2010 판결)

                                                         ↗ 임대차계약서上, “原狀回復” 조항을 포함

      유치권은 당사자의 약정에 의해 성립되는 것이 아니고 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 발생하는 法定擔保物權으로서, 법원에 권리신고가 없더라도 성립되며, 권리신고의 유무에 관계없이 정당한 유치권이 있다면 낙찰자에게 대항할 수 있으나 권리신고를 하지 아니하면 경매절차의 이해관계인이 되지 못하므로 항고는 할 수 없다.

◈ 유치권자의 권리

     유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있다(민법 320조).

    유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있다(동법 322/민사집행법 274조). 유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로 사실상 우선변제를 받는 결과가 된다.

     유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수취권이 있으며(민법 323), 유치물에 관하여 지출한 필요비와 유익비의 상환청구권이 있다(동법 325).

◈ 유치권자의 의무

     유치권자는 선량한 관리자로서의 주의의무가 있으며, 채무자의 승낙없이 유치물의 보존을 위한 사용 외의 사용 ․ 대여 ․ 담보제공을 하지 못한다(동법 324).

     유치권자의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

◈ 유치권의 효력

  ① 배당요구 종기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되면 채권자로서 즉시항고를 할 수 있다.

  ② 낙찰자 또는 그 승계인에게 주장할 수 있을 뿐 배당은 받을 수 없다.

  ③ 임의경매신청 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 실무에서는 원인채권에 대한 확정판결이나 공정증서 또는 명백한 증거가 있어야만 가능하다.

  ④ 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용 ․ 수익하여 그 수익금을 채권에 충당할  수 있다.

◈ 유치권의 소멸

     유치권은 다른 물권과 마찬가지로 ^①포기 ․ 혼동 ․ 목적물의 멸실 등에 의하여 소멸하고, ^②다른 담보물권과 같이 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸한다.

   유치권의 특이한 소멸원인으로서 ^③유치권자의 의무위반 또는 채무자의 다른 담보의 제공에 의한 채무자의 소멸청구(동법 324,327), ^④점유의 상실(동법 328)에 의하여 소멸한다.

   但 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다(동법 326).

◈ 유치권 행사의 효과

     매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다(민사집행법 제91조 5항)

   따라서 유치권이 행사되면 그 권리의 성질상 낙찰자가 항상 인수하게 된다.