임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는가?

問) 임차보증금 1천만원, 월세 50만원으로 주택 임대차계약을 체결하여 거주하는데, 생활이 어려워 월세를 연체하자 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 하는 경우에, 임차보증금 1천만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수 있는지?

 

答) 임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약이다.

 

  임차보증금의 법적 성질에 관하여 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다”라고 하였다.

(대법원 1999.12.7. 선고 99다50729 판결, 2005.9.28 선고 2005다8323, 8330 판결).

 

  그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다”라고 하였다(대법원 1994.9.9 선고 94다4417 판결).

 

  또한 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다“라고 하였다(대법원 1999.7.27. 선고 99다24881 판결).

 

  따라서, 임차인은 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 임차인과의 임대차계약을 일방적으로 해지하고 임차주택의 명도를 청구할 수 있다고 보아야 할 것이다.